Städtebau und Leerstandsmanagement
- Persönliche Einsichten:
- Wir haben keine Zeit mehr zu verlieren!
- Es reicht nicht, einfach „nur“ nochmal den Marktplatz zu sanieren!
- Maßnahmen können sich nicht (wieder) rein auf den Marktplatz beschränken!
- Es braucht ein klares Konzept – und dessen Umsetzung!
- Grundgedanken zur Städteplanung in Bodenmais:
- Ursachen des leisen Niedergangs des Marktplatzes:
- Städtebauliche Lösungsansätze und Empfehlungen:
- Attraktivere Fußwegverbindung zwischen Rathaus und Marktplatz
- Attraktiverer Parkraum in Markplatz-Nähe – nicht im Ortskern selbst
- Bessere Anbindung des Marktplatzes aus Richtung Dreifaltigkeitsplatz
- Entschärfung des Konflikts zwischen Veranstaltungsfläche und Aufenthaltsqualität
- Nutzung der direkten Blickbeziehung zum Silberberg
- Ansiedlung neuer Frequenzbringer
- Meine Vorschläge zur Ortskernbelebung:
- Vorbemerkungen:
- Ausgangspunkt
- Maßnahmenzeitraum
- Hoher Gesprächs- und Abstimmungsbedarf
- Bürokratische Hindernisse
- Vordringliche städtebauliche Maßnahmen:
- Gestaltung Rathausvorplatz und Fußweg zum Markplatz
- Osterweiterung des Markplatzes
- Ergänzende Impuls-Maßnahmen:
- Verlagerung der Tourist-Info auf den Marktplatz
- Regional-Shop anstelle des Wochenmarkts
Ich habe mich in den letzten Wochen wieder intensiv mit den oben in der Einleitung genannten Gedanken befasst. Und ich durfte eine Vielzahl an Gesprächen mit Bürgern und Betrieben führen. Auch konnte ich als Landrat einen Blick über den Bodenmaiser Tellerrand, d.h. auf städtebauliche Entwicklungen anderer Städte und Gemeinden werfen. Dabei kam ich für mich persönlich zu ein paar persönlichen Erkenntnissen, die ich gerne hier voranstellen möchte:
- Wir haben keine Zeit mehr zu verlieren!
Viele Geschäfte und Gaststätten im Ortskern haben bereits aufgegeben. Schlimmer noch: Einige weitere Betriebe überlegen aktuell, aufzuhören (inzwischen sogar in der Bahnhofstraße). Ich halte mich zwar für einen optimistischen Menschen, dennoch kann einem hier Angst und Bange werden. Daher: Es wird schwer genug, diese Entwicklung nochmal zu umzukehren – in ein paar Jahren wird es hingegen definitiv zu spät dafür sein!
- Es reicht nicht, einfach „nur“ nochmal den Marktplatz zu sanieren!
Schaut man sich beispielsweise die Stadtplatzsanierungen in Freyung und in Regen an, stellt man fest: Trotz gleicher Förderkulisse (Stadtumbau West) könnten die Ergebnisse nicht unterschiedlicher sein! „Objektiv hochwertig umgebaut“ wurden beide Stadtplätze. Belebt aber ist heute nur der in Freyung. Woran liegt das? In Regen wurde von der Kommune an den Akteuren am Marktplatz vorbeisaniert, in Freyung schaffte es der Bürgermeister, Anlieger und Betriebe zu gleichzeitigen Investitionen zu bewegen sowie die Bevölkerung mitzunehmen.
- Maßnahmen können sich nicht (wieder) rein auf den Marktplatz beschränken!
Beim Blick über die unten dargestellten Maßnahmen werden Sie feststellen: „Da geht es ja teilweise gar nicht um den Marktplatz!“ Das ist korrekt – und hat folgenden Grund: Verschiedene Probleme des Marktplatzes können – vor allem wegen seiner Topografie („Lage auf dem Berg“) – gar nicht auf dem Marktplatz selbst gelöst werden. Daher hätten der eigentlichen Ortskernsanierung in den 1990er Jahren auch noch dringend weitere Maßnahmen folgen müssen, um wirklich zu funktionieren.
- Es braucht ein klares Konzept – und dessen Umsetzung!
Um auch private Investitionen loszutreten und die Bevölkerung dazu zu bewegen, unseren „Blotz“ wieder mit Leben zu füllen, braucht es ein klares Konzept. Denn die untenstehenden Maßnahmen können natürlich unmöglich in ein, zwei Jahren umgesetzt werden. Aber: Jedem – d.h. jedem Bürger, jedem Anlieger und jedem möglichen Investor – müsste zumindest klar sein: Die Gemeinde hat einen klaren Plan und wird diesen in einem klar benannten Zeitraum auch umsetzen. Nur so entstünden eine Aufbruchstimmung und v.a. auch wieder ein Investitionsklima!
Alle Konzepte und Planungen zur Ortskernbelebung der letzten 30 Jahre beruhen auf bestimmten städtebaulichen Überlegungen. Ich möchte diese kurz nennen:
- Ursachen des leisen Niedergangs des Marktplatzes:
Zentrales Problem des Marktplatzes ist aus Sicht von Städteplanern die Dominanz der Bahnhofstraße. Denn bereits vor vielen Jahren begann sich die Frequentierung durch Einheimische und v.a. Gäste schleichend immer mehr vom eigentlichen Ortskern weg an die frühere Umgehungsstraße zu verlagern.Angefeuert durch die Erfolgsgeschichte des früheren Joska-Werks 2 reihten sich attraktive Betriebe zunehmend wie an einer Perlenkette entlang der Bahnhofstraße auf. Die damit einhergehende Verlagerung von Kundenströmen wurde 1989 aber noch erheblich verschärft: Gemeindeverwaltung und Tourist-Info zogen vom Alten Rathaus an die Bahnhofstraße – und mit ihnen die Frequentierung.Die Anfang der 1990er Jahre umgesetzte Ortskernsanierung konnte an der o.g. Problematik nicht viel ändern. Denn hierfür hätte es die Schaffung städtebaulich attraktiver Verbindungen zwischen Marktplatz und Bahnhofstraße gebraucht. Die Bahnhofstraße war damals aber noch eine Staatsstraße (und das sieht man auch bis heute!), und durfte nicht angetastet werden. Erst nach Fertigstellung der Nordumgehung im Jahr 2000 wurde die Bahnhofstraße zur Ortsstraße herabgestuft.
Das Problem ist (und blieb bis heute), dass Menschen, die über die Bahnhofstraße flanieren, den Ortskern „nicht spüren“, d.h. städtebaulich nicht dorthin geführt werden. Hinzu kommt, dass viele Menschen die Umgestaltung des Marktplatzes bis heute für optisch nicht gelungen halten. Ausgehend von dem Leitgedanken „Wir wollen Veranstaltungen auf dem Marktplatz haben“ wurde nämlich damals aus einer begrünten, beliebten Anlage zwischen Kirche und „Gaißl“ ein schlichter „Kopfsteinpflasterplatz“. Gleichzeitig bleibt das Thema „Parken auf dem Marktplatz“ bis heute ein Politikum.
- Städtebauliche Lösungsansätze und Empfehlungen:
Verschiedene Städteplaner haben sich bereits der Angelegenheit angenommen. Am Ende kamen sie alle zu relativ ähnlichen Schlüssen: - Attraktivere Fußwegverbindung zwischen Rathaus und Marktplatz:
Die Fußwegverbindung zwischen Rathaus und Ortskern ist derart „versteckt“ und unattraktiv, dass diese nicht wahr- und angenommen wird. Durch städtebauliche Maßnahmen könnte dies verändert werden. Auch eine gezielte Besucherlenkung (z.B. über Beschilderungskonzepte) müsste umgesetzt werden. - Attraktiverer Parkraum in Markplatz-Nähe – nicht im Ortskern selbst:
Frequenz steht und fällt auch heute noch mit ausreichenden, leicht zugänglichen Parkmöglichkeiten. Da diese Parkplätze aus Gründen der Topografie und der Aufenthaltsqualität (drohendes Verkehrschaos!) jedoch nicht am Marktplatz selbst entstehen könnten, käme hierfür aus Sicht von Planern v.a. der bestehende Parkplatz-Bereich „Am Lehen“ infrage. Voraussetzung wäre allerdings ein barrierefreier Zugang zum Marktplatz.
- Bessere Anbindung des Marktplatzes aus Richtung Dreifaltigkeitsplatz:
Ein weiterer Punkt betrifft die Notwendigkeit, den Marktplatz besser mit den Ortsteilen „Unterdorf“ und „Silberberg“ über den Dreifaltigkeitsplatz zu verbinden. Zur Überwindung des doch erheblichen Höhenunterschieds wurde hier z.B. mal eine Art „Schrägaufzug“ angedacht.
- Entschärfung des Konflikts zwischen Veranstaltungsfläche und Aufenthaltsqualität:
Hier wurde immer wieder über den Bau einer „festen Bühne“ nachgedacht – und eben nicht vor dem Kriegerdenkmal vor der Kirche. Dies würde nicht nur einen lange gehegten Wunsch Bodenmaiser Musiker erfüllen, sondern auch die Möglichkeit bieten, den Marktplatz wieder gefälliger zu gestalten. - Nutzung der direkten Blickbeziehung zum Silberberg:
Fachleute stellten stets auch einen absoluten Vorzug unseres Marktplatzes heraus, der aktuell aber nicht zum Tragen kommt: Die Ausrichtung bzw. die Blickbeziehung zum Silberberg. Aktuell ist dieser Anblick verbaut bzw. zugewachsen. - Ansiedlung neuer Frequenzbringer:
Experten halten es für erforderlich, wieder sogenannte Frequenzbringer auf dem Marktplatz anzusiedeln. Dies könnten aus Sicht von Planern Einrichtungen, Geschäfte oder Gastronomiebetriebe sein, die Besucher in größerer Zahl anlocken. Oder aber auch eine gemeindliche Einrichtung.
Meine Vorschläge zur Ortskernbelebung:
Ausgehend von den vorgenannten Lösungsansätzen und Empfehlungen, die die Gemeinde immer wieder erhalten hat, möchte ich Ihnen meine Überlegungen kurz vorstellen, zuvor aber einige Vorbemerkungen machen:
- Vorbemerkungen:
- Ausgangspunkt: Ausgangspunkt aller Überlegungen stellen für mich die Maßnahmen dar, die unsere Bürger-Strategiegruppe erarbeitet hat. Diese fanden Eingang in unser „Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept“ (ISEK), welches im Rahmen des Förderprogramms Stadtumbau West bei der Regierung von Niederbayern eingereicht werden musste. Das ISEK wäre für mich als Bürgermeister also die klare Handlungsbasis.
- Maßnahmenzeitraum: Wie oben bereits aufgezeigt, genügt es zur Ortskernbelebung städteplanerisch nicht, einfach nur ein paar Maßnahmen auf dem Marktplatz selbst umzusetzen. Zwar sollten Maßnahmen zur Ortskernbelebung natürlich „besser gestern als heute oder morgen“ begonnen werden, wir müssen aber auch realistisch bleiben: Für die Umsetzung eines „Gesamtkonzepts Marktplatz“ wäre wohl ein Zeitraum von 10 bis 15 Jahren notwendig. Alles andere könnten wir als relativ kleine Kommune finanziell gar nicht schultern.
- Hoher Gesprächs- und Abstimmungsbedarf: Von einem Bürgermeisterkandidaten erwarten Sie im Wahlkampf zu Recht konkrete Vorschläge zu einem derart wichtigen Thema wie unserem Marktplatz. Diese unterbreite ich Ihnen hier auch! Allerdings möchte ich auch ganz klar zu bedenken geben: Der Gesprächs- und Abstimmungsbedarf wäre hier in Zukunft noch enorm hoch. Alle Überlegungen und alle konkreten Maßnahmen müssen bis ins Detail – v.a. mit betroffenen Anliegern – diskutiert werden!
- Bürokratische Hindernisse: Es bereitet mir keine Freude, Kritik an politischen Entscheidungen der Vergangenheit zu üben. Denn das allein bringt uns nicht weiter. Leider war es aber so, dass sich konkrete Maßnahmen für unseren Ortskern in den letzten Jahren derart verschleppt wurde, dass die Regierung die Hürden für Städtebau-Fördermittel mittlerweile deutlich erhöht hat. Inzwischen ist ein aufwändiges VgV-Verfahren unter anderen mit erneuten Projektworkshops und einem Umsetzungwettbewerb erforderlich. Dies wäre durch früheres Handeln vermeidbar gewesen, ist nun aber halt mal unumgänglich.
Als Bürgermeister würde ich zwei konkrete städtebaulichen Maßnahmen zur Diskussion stellen, mit denen – aus meiner Sicht – möglichst viele Aufgaben, die uns versierte Städteplaner ins Gebetsbuch geschrieben haben (siehe oben), abarbeiten könnten. Es ist nicht ganz einfach, diese Maßnahmen hier so zu beschreiben, dass man sich etwas Konkretes vorstellen kann. Ich unternehme trotzdem den Versuch – und lade Sie gerne zu meinem „Ge(h)spräch“-Termin am 06.09.2023 ein, bei denen ich alle Gedanken direkt vor Ort umfassend erkläre.
- Gestaltung Rathausvorplatz und Fußweg zum Markplatz:
Konkret würde ich die – am Joska-Vorplatz bereits begonnene – abschnittsweise Sanierung der Bahnhofstraße am Rathaus fortsetzen. Denn dort ist nicht nur der Straßenzustand desolat, sondern es könnte dadurch auch eine städtebaulich attraktive Anbindung an den Bahnhofsweg zum Marktplatz erfolgen. In diesem Zusammenhang gab es bereits ab 2011 den Gedanken, den Rathausvorplatz „über die Bahnhofstraße hinweg zu ziehen“. Dies würde bedeuten, dass man zwar auch in Zukunft in diesem Bereich ganz normal mit dem Auto fahren könnte, jedoch der Charakter einer „Autobahn“ unterbrochen werden würde (vgl. Joska-Vorplatz). Außerdem entstünden attraktive Außenanlagen in den Bereichen Adam-Bräu, Café Bachmeier und Schmuckstück (vormals „Austen-Gebäude“) zur Bahnhofstraße hin. - Osterweiterung des Markplatzes:
Auch dieser Gedanke entstand bereits vor einigen Jahren: Die Idee ist, den Marktplatz „hinter der Kirche“ bis zur Grundstücksgrenze zur Bergamtsvilla zu verlängern. Das bedeutet, der Marktplatz würde zum Silberberg hin wieder geöffnet – aktuell ist er verbaut bzw. zugewachsen. Im ganz östlichen Bereich zum Bergamtsgarten hin könnte die lange ersehnte „feste“ Bühne vor herrlichem Silberberg-Panorama errichtet werden. Aus dem aktuellen Parkplatz des Hotels Hofbräuhaus sowie dem dahinterliegenden Grünbereich würde also ein „neuer Veranstaltungsplatz“ entstehen. Und dies wiederum würde es in den Folgejahren überhaupt erst möglich machen, den aktuellen Marktplatz (der derzeit für Veranstaltungen benötigt wird), wieder so attraktiv zu gestalten, wie er früher einmal war. Diesbezüglich habe ich übrigens bereits mit der Familie Wittmann als neue Eigentümerin des Hotels Hofbräuhaus Kontakt aufgenommen. Hier wurde mir ganz klar Gesprächsbereitschaft signalisiert.
Neben „harten“ städtebaulichen Maßnahmen, möchte ich auch zwei Maßnahmen vorschlagen, die wichtige Impulse für eine Belebung des Marktplatzes setzen würde:
- Verlagerung der Tourist-Info auf den Marktplatz:
Wie oben beschrieben verließ 1989 mit der Tourist-Info ein zentraler Frequenzbringer unseren Ortskern. Diese Fehlentwicklung würde ich als Bürgermeister wieder versuchen, zu korrigieren. Und letztlich verfügt die Gemeinde selbst über keine anderen, vergleichbaren Einrichtungen, die eine derartige Frequenz erzeugen würden. In der Frage der Unterbringung der Tourist-Info müsste man sich auf dem Marktplatz zusammen mit Architekten verschiedene leerstehende Liegenschaften ansehen. Stand heute kann die Frage nach einer konkreten Immobilie nicht seriös beantwortet werden. Es geht mir hier aber um eine konkrete politische Absichtserklärung. - Regional-Shop anstelle des Wochenmarkts:
Viele Bodenmaiser vermissen ihn sehr – unseren Wochenmarkt, der zuletzt auf dem Marktplatz abgehalten wurde. Hier habe ich mich in den letzten Wochen recht intensiv bei den (früheren) Markt-Verantwortlichen „durchgefragt“. Leider konnte mir hier niemand Hoffnungen darauf machen, in absehbarer Zeit Fieranten zu finden, die bereit wären, am Markttag selbst präsent zu sein.
Ich denke aber: Wenn es keinen Markt mehr gibt, muss man über Alternativen nachdenken. Ich schlage daher vor, einen Regional-Shop auf dem Marktplatz aufzubauen, der exakt nach dem Muster arbeitet, nach dem das „Kulinarische Schaufenster der Region“ an der B11 bei Zwiesel in meiner Landratszeit vom Landkreis geschaffen wurde: Hersteller regionaler Lebensmittel und anderer Produkte liefern ihre Ware dorthin, die Beschäftigten des Landkreises verkaufen sie. Dies funktioniert in Zwiesel nicht nur kostendeckend, sondern bietet auch die Möglichkeit, ein- bis zweimal Frischware wie Obst und Gemüse anzubieten – ggf. in einer attraktiven Auslage vor dem Shop. Sozusagen: Ein „Wochenmarkt in klein“ auf den Außenflächen eines möglichen Regional-Shops.